Mois : septembre 2018

Hypothèque légale de la construction : conditions d’application

L’hypothèque légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble, communément appelée « hypothèque légale de la construction », est prévue à l’article 2726 du Code civil du Québec, et stipule ceci :

2726. L’hypothèque légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble ne peut grever que cet immeuble. Elle n’est acquise qu’en faveur des architecte, ingénieur, fournisseur de matériaux, ouvrier, entrepreneur ou sous-entrepreneur, à raison des travaux demandés par le propriétaire de l’immeuble, ou à raison des matériaux ou services qu’ils ont fournis ou préparés pour ces travaux. Elle existe sans qu’il soit nécessaire de la publier.

 

Cet article prévoit la possibilité, pour une personne ayant particpé à la construction ou rénovation d’un immeuble, d’inscrire une hypothèque sur l’immeuble en question afin de protéger sa créance. Cet outil est généralement utilisé de paire avec l’action sur compte pour recouvrer une créance impayée. Ultimement, si toutes les conditions d’application sont respectées et que le débiteur ne remédie pas au défaut de paiement, l’hypothèque légale de la construction permet au créancier d’exercer un droit hypothécaire sur l’immeuble, généralement pour vendre sous contrôle de justice.

 

Plusieurs conditions d’applications encadrent l’hypothèque légale de la construction. D’abord, en vertu de l’article 2726 du Code civil du Québec, seules les personnes suivantes peuvent en bénéficier :
  • Architecte
  • Ingénieur
  • Fournisseur de matériaux
  • Ouvrier
  • Entrepreneur
  • Sous-entrepreneur

Ensuite, l’article 2726 indique que les travaux de construction ou de rénovation doivent avoir été demandés par le propriétaire de l’immeuble en question. Ainsi, sauf quelques exceptions développées par la jurisprudence, il ne peut y avoir d’inscription d’une hypothèque légale de la construction lorsque les travaux ont été effectués à la demande du locataire d’un immeuble.

Il est impératif de respecter certains délais prévus au Code civil pour que l’hypothèque légale soit valide. L’article 2727 alinéa 1 prévoit d’abord que l’hypothèque doit être publiée au plus tard 30 jours suivant la fin des travaux. La notion de « fin des travaux » a été abondamment discutée dans la jurisprudence, laissant place à diverses interprétations. Il est reconnu par les tribunaux qu’il y a fin des travaux lorsqu’il y a exécution intégrale du projet prévu dans les plans et devis. Ainsi, du moment que des travaux prévus dans les plans et devis ne sont pas effectués, même s’ils sont mineurs, les travaux ne sont pas terminés. Notons qu’en l’absence de plans et devis, il y a fin des travaux lorsque la construction est prête à l’usage à laquelle elle est destinée, même s’il reste certains travaux à compléter. Puis, dans un projet de construction ou de rénovation, il n’existe qu’une seule date de fin des travaux, et ce même si différents aspects des travaux ont été effectués par différents entrepreneurs.

L’article 2727 alinéa 3 prévoit ensuite que le droit à l’hypothèque légale de la construction s’éteint six mois après la fin des travaux si une action contre le propriétaire de l’immeuble ou un préavis d’exercice de droit hypothécaire n’ont pas été publiés.

Il est possible qu’une hypothèque légale de la construction soit inscrite sans droit. Dans de tels cas, le propriétaire de l’immeuble peut se tourner vers les tribunaux pour en demander la radiation. Dans certains cas, des dommages-intérêts compensatoires et punitifs peuvent être octroyés en plus de la radiation de l’inscription de l’hypothèque.

 

Jimmy Oppedisano, avocat

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Que faire lorsqu’on constate un vice caché?

Le Code civil du Québec offre plusieurs garanties légales à l’acheteur d’un bien. Une de ces garanties est la fameuse garantie contre les vices cachés, que l’on retrouve à l’article 1726 du Code, et qui stipule ceci :

1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.
Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.
D’abord, l’article 1726 prévoit différentes conditions essentielles pour que la garantie puisse prendre effet :
  • Le vice doit rendre le bien impropre à l’usage auquel il est destiné OU diminue tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou n’aurait pas donné si haut prix s’il avait eu connaissance du vice ;
  • Au moment de l’achat, le vice ne doit pas être connu de l’acheteur ;
  • Le vice ne doit pas être apparent, ne pouvant pas être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

La garantie contre les vices cachés permet à l’acheteur, si toutes les conditions et formalités ont été respectées, d’intenter un recours judiciaire pour obtenir une compensation, souvent équivalente au montant des réparations.

Lorsque l’acheteur constate un vice caché, il est impératif qu’il dénonce le vice au vendeur dans un délai raisonnable, c’est-à-dire d’informer le vendeur du vice caché, sous peine de voir son recours en justice échouer. L’obligation de dénonciation est prévue à l’article 1739 du Code civil du Québec :

1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.
Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice.

 

L’article 1739 précise que la dénonciation du vice doit être effectuée par écrit. L’objectif de cette disposition est de permettre au vendeur de constater lui-même le vice caché allégué, et de faire lui-même les correctifs appropriés. Ainsi, tel qu’abondamment indiqué par les tribunaux, l’acheteur qui constate un vice caché et qui fait effectuer les réparations sans en informer le vendeur, ou qui dénonce le vice tardivement, ne peut par la suite réclamer les sommes déboursées en réparation au vendeur, l’obligation de dénonciation n’ayant pas été respectée.

 

La jurisprudence a toutefois développé certaines exceptions à cette règle. Ainsi, si l’acheteur est face à un vice caché, et qu’il y a urgence d’agir, qu’il y a un risque de danger ou de détérioration grave du bien, l’acheteur est justifié de procéder aux réparations.

 

Ajoutons qu’en plus de l’obligation de dénoncer le vice, l’acheteur a l’obligation, s’il veut intenter avec succès un recours en justice, de mettre par écrit en demeure le vendeur. Bien que cette obligation puisse ressembler à l’obligation de dénoncer le vice, elle est légèrement différente. L’obligation de dénoncer vise à informer le vendeur de l’existence du vice caché, et l’obligation de mettre en demeure vise à demander formellement au vendeur de procéder aux réparations nécessaires.
   
Jimmy Oppedisano, avocat
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