Mois : novembre 2018

Procédure à suivre pour modifier les statuts d’une société par actions

Lors de la constitution d’une société par actions, doivent être soumis les statuts de constitution. Ceux-ci déterminent différents éléments fondamentaux de la société, notamment le nom de la société, différentes catégories d’actions avec les droits et restrictions rattachés à chaque catégorie, les restrictions imposées au transfert d’actions et les limites imposées aux activités de la société.

Les statuts de la société peuvent en tout temps être modifiés. Notons d’abord que pour modifier les statuts de la société, il faut acquitter des frais gouvernementaux. Dans le cas d’une société constituée en vertu de la loi québécoise sur les sociétés par action, les frais sont de 171$ (novembre 2018).

Ensuite, la modification des statuts doit être autorisée par une résolution spéciale des actionnaires de la société. Une résolution spéciale signifie qu’elle doit être adoptée par au moins les deux tiers des voix exprimées par les actionnaires habiles à voter lors d’une assemblée des actionnaires, contrairement aux résolutions ordinaires qui exigent seulement la majorité.

Nuance importante : il est question des deux tiers des voix, et non pas deux tiers des actionnaires. Ainsi, si un actionnaires détient les deux tiers des droits de vote de la société, il pourra à lui seul modifier les statuts de la société.

Par ailleurs, bien que la règle générale est que seuls les actionnaires détenant des actions votantes peuvent voter sur la modification des statuts, il existe certains cas où les actionnaires n’ayant pas de droit de vote peuvent également voter sur la question. Les actionnaires n’ayant pas de droit de vote pourront voter sur une proposition de modification des statuts qui, si elle était adoptée, porterait atteinte aux droits conférés par la catégorie d’actions de cet actionnaire, par exemple en diminuant les dividendes auxquels il a droit.

Jimmy Oppedisano, avocat

 

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Empiètement de terrain : attention à la prescription acquisitive

Un empiètement de terrain par le voisin n’est pas à prendre à la légère. Le voisin qui empiète sur le terrain pourrait bien, si rien n’est fait afin que cesse l’empiètement, devenir propriétaire de la partie de terrain sur laquelle il empiète.

Il s’agit de la prescription acquisitive. Celle-ci est prévue à l’article 2910 du Code civil du Québec :

2910. La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir le droit de propriété ou l’un de ses démembrements, par l’effet de la possession.

Notre système légal reconnait donc que par le simple fait de la possession, on peut acquérir un droit de propriété. Tel qu’indiqué à l’article 2917 du Code civil, le délai de la prescription acquisitive est de dix ans. Ainsi, après 10 ans de possession, on peut déposer une demande en justice afin d’acquérir la propriété en question (art. 2918 C.c.Q.).

Les auteurs de doctrine juridique et les tribunaux se sont abondamment penchés sur la définition de la « possession », pour élaborer différents critères permettant de déterminer s’il y a ou non possession. Mentionnons d’abord que pour qu’il y ait prescription acquisitive, deux éléments sont nécessaires à la possession, soit le corpus et l’animus. Le corpus signifie qu’il y a une réelle emprise matérielle sur l’immeuble, et l’animus signifie l’intention du possesseur de se conduire comme étant le véritable propriétaire.

De plus, pour que la possession acquisitive soit valide, il doit y avoir une possession utile. L’auteur bien connu dans le domaine du droit des biens Pierre-Claude Lafond attribue quatre caractéristiques à la possession utile ; elle doit être paisible, publique, continue et non équivoque.

Lorsque toutes les conditions sont rencontrées, soit une possession utile pour une durée de 10 ans, la prescription acquisitive prend effet, et une demande peut être déposée au tribunal pour être déclaré propriétaire de l’immeuble, ou la parcelle de terrain dans les cas d’empiètement.

 

Jimmy Oppedisano, avocat

 

 

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Effets de la publication du bail commercial

Le Code civil du Québec ne prévoit pas l’obligation de publier un bail auprès du Bureau de la publicité des droits. L’article 1852 du Code prévoit toutefois qu’un bail peut être publié :

1852. Les droits résultant du bail peuvent être publiés.

Une telle publication peut permettre d’éviter certains effets inattendus, particulièrement dans les cas où l’immeuble locatif est vendu à un tiers. L’article 1887 du Code civil prévoit différentes règles indiquant les effets d’une vente de l’immeuble :
1887. L’acquéreur ou celui qui bénéficie de l’extinction du titre peut résilier le bail à durée indéterminée en suivant les règles ordinaires de résiliation prévues à la présente section.

 

S’il s’agit d’un bail immobilier à durée fixe et qu’il reste à courir plus de 12 mois à compter de l’aliénation ou de l’extinction du titre, il peut le résilier à l’expiration de ces 12 mois en donnant par écrit un préavis de six mois au locataire. Si le bail a été inscrit au bureau de la publicité des droits avant que l’ait été l’acte d’aliénation ou l’acte à l’origine de l’extinction du titre, il ne peut résilier le bail.

 

D’abord, si le bail est à durée indéterminée, le nouveau propriétaire sera en droit de résilier le bail à tout moment, en respectant les formalités prévues au Code.

 

Ensuite, si le bail est à durée déterminée et qu’il reste plus de 12 mois au bail à partir de la vente de l’immeuble, le nouveau propriétaire sera en droit de résilier le bail à l’expiration de ces 12 mois. Il y a toutefois exception à ce principe dans les cas où le bail a été publié au Registre foncier du Québec avant la vente de l’immeuble. Dans ce cas, le bail serait totalement opposable au nouveau propriétaire, qui ne pourrait alors pas résilier le bail.

 

Notons qu’à défaut de publier le bail, celui-ci ne serait pas opposable au nouveau propriétaire même s’il avait effectivement connaissance de l’existence du bail :
2963. L’avis donné ou la connaissance acquise d’un droit non publié ne supplée jamais le défaut de publicité.

 

Il est donc généralement conseillé de publier un bail commercial pour qu’il soit opposable à un éventuel nouvel acquéreur de l’immeuble. Cela ne s’applique toutefois pas au bail résidentiel, le Code civil prévoyant un droit au maintien dans les lieux, peu importe que le bail résidentiel ait ou non été publié.

 

Jimmy Oppedisano, avocat
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