Effets de la publication du bail commercial

Le Code civil du Québec ne prévoit pas l’obligation de publier un bail auprès du Bureau de la publicité des droits. L’article 1852 du Code prévoit toutefois qu’un bail peut être publié :

1852. Les droits résultant du bail peuvent être publiés.

Une telle publication peut permettre d’éviter certains effets inattendus, particulièrement dans les cas où l’immeuble locatif est vendu à un tiers. L’article 1887 du Code civil prévoit différentes règles indiquant les effets d’une vente de l’immeuble :
1887. L’acquéreur ou celui qui bénéficie de l’extinction du titre peut résilier le bail à durée indéterminée en suivant les règles ordinaires de résiliation prévues à la présente section.

 

S’il s’agit d’un bail immobilier à durée fixe et qu’il reste à courir plus de 12 mois à compter de l’aliénation ou de l’extinction du titre, il peut le résilier à l’expiration de ces 12 mois en donnant par écrit un préavis de six mois au locataire. Si le bail a été inscrit au bureau de la publicité des droits avant que l’ait été l’acte d’aliénation ou l’acte à l’origine de l’extinction du titre, il ne peut résilier le bail.

 

D’abord, si le bail est à durée indéterminée, le nouveau propriétaire sera en droit de résilier le bail à tout moment, en respectant les formalités prévues au Code.

 

Ensuite, si le bail est à durée déterminée et qu’il reste plus de 12 mois au bail à partir de la vente de l’immeuble, le nouveau propriétaire sera en droit de résilier le bail à l’expiration de ces 12 mois. Il y a toutefois exception à ce principe dans les cas où le bail a été publié au Registre foncier du Québec avant la vente de l’immeuble. Dans ce cas, le bail serait totalement opposable au nouveau propriétaire, qui ne pourrait alors pas résilier le bail.

 

Notons qu’à défaut de publier le bail, celui-ci ne serait pas opposable au nouveau propriétaire même s’il avait effectivement connaissance de l’existence du bail :
2963. L’avis donné ou la connaissance acquise d’un droit non publié ne supplée jamais le défaut de publicité.

 

Il est donc généralement conseillé de publier un bail commercial pour qu’il soit opposable à un éventuel nouvel acquéreur de l’immeuble. Cela ne s’applique toutefois pas au bail résidentiel, le Code civil prévoyant un droit au maintien dans les lieux, peu importe que le bail résidentiel ait ou non été publié.

 

Jimmy Oppedisano, avocat
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