Hypothèque légale de la construction : conditions d’application

L’hypothèque légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble, communément appelée « hypothèque légale de la construction », est prévue à l’article 2726 du Code civil du Québec, et stipule ceci :

2726. L’hypothèque légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble ne peut grever que cet immeuble. Elle n’est acquise qu’en faveur des architecte, ingénieur, fournisseur de matériaux, ouvrier, entrepreneur ou sous-entrepreneur, à raison des travaux demandés par le propriétaire de l’immeuble, ou à raison des matériaux ou services qu’ils ont fournis ou préparés pour ces travaux. Elle existe sans qu’il soit nécessaire de la publier.

 

Cet article prévoit la possibilité, pour une personne ayant particpé à la construction ou rénovation d’un immeuble, d’inscrire une hypothèque sur l’immeuble en question afin de protéger sa créance. Cet outil est généralement utilisé de paire avec l’action sur compte pour recouvrer une créance impayée. Ultimement, si toutes les conditions d’application sont respectées et que le débiteur ne remédie pas au défaut de paiement, l’hypothèque légale de la construction permet au créancier d’exercer un droit hypothécaire sur l’immeuble, généralement pour vendre sous contrôle de justice.

 

Plusieurs conditions d’applications encadrent l’hypothèque légale de la construction. D’abord, en vertu de l’article 2726 du Code civil du Québec, seules les personnes suivantes peuvent en bénéficier :
  • Architecte
  • Ingénieur
  • Fournisseur de matériaux
  • Ouvrier
  • Entrepreneur
  • Sous-entrepreneur

Ensuite, l’article 2726 indique que les travaux de construction ou de rénovation doivent avoir été demandés par le propriétaire de l’immeuble en question. Ainsi, sauf quelques exceptions développées par la jurisprudence, il ne peut y avoir d’inscription d’une hypothèque légale de la construction lorsque les travaux ont été effectués à la demande du locataire d’un immeuble.

Il est impératif de respecter certains délais prévus au Code civil pour que l’hypothèque légale soit valide. L’article 2727 alinéa 1 prévoit d’abord que l’hypothèque doit être publiée au plus tard 30 jours suivant la fin des travaux. La notion de « fin des travaux » a été abondamment discutée dans la jurisprudence, laissant place à diverses interprétations. Il est reconnu par les tribunaux qu’il y a fin des travaux lorsqu’il y a exécution intégrale du projet prévu dans les plans et devis. Ainsi, du moment que des travaux prévus dans les plans et devis ne sont pas effectués, même s’ils sont mineurs, les travaux ne sont pas terminés. Notons qu’en l’absence de plans et devis, il y a fin des travaux lorsque la construction est prête à l’usage à laquelle elle est destinée, même s’il reste certains travaux à compléter. Puis, dans un projet de construction ou de rénovation, il n’existe qu’une seule date de fin des travaux, et ce même si différents aspects des travaux ont été effectués par différents entrepreneurs.

L’article 2727 alinéa 3 prévoit ensuite que le droit à l’hypothèque légale de la construction s’éteint six mois après la fin des travaux si une action contre le propriétaire de l’immeuble ou un préavis d’exercice de droit hypothécaire n’ont pas été publiés.

Il est possible qu’une hypothèque légale de la construction soit inscrite sans droit. Dans de tels cas, le propriétaire de l’immeuble peut se tourner vers les tribunaux pour en demander la radiation. Dans certains cas, des dommages-intérêts compensatoires et punitifs peuvent être octroyés en plus de la radiation de l’inscription de l’hypothèque.

 

Jimmy Oppedisano, avocat

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