Non-respect d’une promesse d’achat : apeçu des recours possibles

Lorsqu’une promesse d’achat d’une propriété est signé par le potentiel acheteur et potentiel vendeur, ceux-ci s’obligent mutuellement à signer ultérieurement, à une date généralement fixée dans l’offre d’achat, le contrat de vente qui officialise la passation du titre de propriété. Ainsi, suite à la signature de la promesse d’achat, les parties sont juridiquement liés par leur signature, devenant d’une part « promettant acheteur » et d’autre part « promettant vendeur». Il y a exception à ce principe lorsque la promesse d’achat prévoit explicitement que les parties ne sont pas liées, ou prévoit un mécanisme de désistement. À noter également que la promesse est très généralement soumise à des conditions, par exemple que l’acheteur obtienne un financement hypothécaire, et qu’une inspection de la propriété par un expert en bâtiment ne démontre pas la présence de vices majeurs. Si le promettant acheteur ou promettant vendeur ne respecte pas la promesse d’achat signée, différents recours sont possibles.

D’abord, il est possible de réclamer des dommages-intérêts lorsqu’un préjudice est subi, sous le régime légal de responsabilité contractuelle. Pensons notamment au cas où l’acheteur résilie unilatéralement la promesse d’achat, et que le vendeur n’arrive pas à vendre la propriété au même prix que ce qui était convenu avec l’acheteur n’ayant pas respecté la promesse d’achat. Éventuellement, la différence de prix peut être réclamée. Il est important de noter que dans un tel cas, le vendeur a l’obligation de mitiger (minimiser) ses dommages. Il doit donc tenter de vendre la propriété au même prix. Une réclamation en dommages-intérêts peut être refusée par les tribunaux lorsque le créancier n’a pas raisonnablement mitigé ses dommages.

Au lieu de réclamer des dommages-intérêts, le vendeur (ou l’acheteur) peut également s’adresser aux tribunaux pour forcer la vente. Effectivement, l’article 1712 du Code civil du Québec stipule :

1712. Le défaut par le promettant vendeur ou le promettant acheteur de passer titre confère au bénéficiaire de la promesse le droit d’obtenir un jugement qui en tienne lieu.

 

Le jugement obtenu par le tribunal ordonnerait alors aux parties de signer l’acte de vente et de passer le titre de propriété.

 

Il existe toufefois une exception importante à la possibilité de forcer la vente. Cette exception est prévue à l’article 1397 du Code civil du Québec :
1397.Le contrat conclu en violation d’une promesse de contracter est opposable au bénéficiaire de celle-ci, sans préjudice, toutefois, de ses recours en dommages-intérêts contre le promettant et la personne qui, de mauvaise foi, a conclu le contrat avec ce dernier.
Il en est de même du contrat conclu en violation d’un pacte de préférence.

 

Prenons le cas où le vendeur, après avoir accepté l’offre d’achat et devenant ainsi un promettant vendeur, décide de vendre la propriété à un tiers parce qu’il offre un prix plus élevé. Dans un tel cas, la vente au deuxième acheteur serait opposable au premier acheteur, qui ne pourrait alors pas forcer la vente. Il aurait toutefois un recours en dommages-intérêts contre le vendeur pour les dommages subis par le non-respect de la promesse. Il a également un recours contre le deuxième acheteur si ce dernier était de mauvaise foi, c’est-à-dire qu’il avait connaissance que la propriété était déjà vendue.

 

Jimmy Oppedisano, avocat

 

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